Согласование перепланировки

Все мы хотим жить в наиболее комфортных условиях, но наши желания очень индивидуальны. Зачастую, собственники стремятся изменить планировку квартиры под свой вкус и потребности. Сегодня есть возможность организовать пространство квартиры по своему вкусу, однако следует помнить о соблюдении закона.

Понятие переустройства и перепланировки

Переустройство

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Соответственно, в переустройство входит:

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов.

Перепланировка

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, размеров помещений или их функционального назначения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.)

Перепланировка предполагает:

перенос и разборку межкомнатных перегородок;
устройство новых перегородок;
перенос и устройство проёмов в межкомнатных перегородках;
заделку дверных проёмов;
устройство и расширение проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир (объединение комнат или их разграничение);
устройство и перенос кухонь и санузлов;
объединение ванной с туалетом;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (кладовок);
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
устройство или переоборудование существующих тамбуров;
остекление лоджий или балконов, установка внешних блоков кондиционера, антенн, рольставней и т.д.;
перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом и т.д.;
обустройство внутренних лестниц.

Зачастую, под перепланировкой подразумеваются оба этих понятия, и перепланировка и переустройство. И в обоих случаях необходимо внесение в технический паспорт жилого помещения, а следовательно и согласование.

Что запрещено?

Работы при которых:

нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение;
нарушаются функции противопожарных устройств;
ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей;
затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Таким как, вентиляционные каналы и шахты, водопроводные и газовые стояки, электрощитовые и пр. ;
устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Так же:

нельзя располагать санузел над жилыми помещениями в квартирах, расположенных ниже;
нельзя переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение;
запрещено делать выход из санузла в жилые комнаты (в соответствии с изменениями, внесенными в СНиП, СанПиН и СП в 2011 году);
нельзя размещать кухни под туалетом или ванной комнатой;
запрещена перепланировка, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 9 кв. м или комната без естественного освещения и отопительных приборов;
нельзя присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования;
на смежных с соседней квартирой стенах нельзя располагать радиаторы;
запрещён монтаж полов с водным подогревом, подключаемых к общей системе водоснабжения;
не разрешено объединение кухни с балконом или лоджией при условии выноса туда радиаторов отопления, так как перенос батареи в неотапливаемые помещения существенно меняет температурный режим в жилых помещениях;
запрещается выполнение перепланировочных работ в домостроениях, в отношении которых принято решение о сносе их в течение трёх лет (за исключением случаев, когда такие работы требуются для обеспечения безопасного проживания);
нельзя портить внешний вид и сохранность фасадов (например, устанавливая козырьки, навесы, прокладывать трубки по стене...).

Что разрешено?

Разрешено:

убирать стены, не являющиеся несущими;
устанавливать новые стены, если нагрузка на перекрытия будет в пределах допустимой;
устройство проемов в ж/б стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект;
объединять комнату с лоджией, не перенося батарею, на лоджию;
демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон;
расширять санузел за счёт вспомогательных помещений (коридор, кладовая и т.п.);
устанавливать джакузи, если не будет превышена нагрузка на перекрытия;
менять системы газо- и водоснабжения;
расширять площадь жилых комнат за счёт нежилых помещений или кухни (при условии, что на кухне нет газовой плиты).

Согласовывать не нужно:

обычный косметический ремонт;
текущий ремонт, при необходимости капитальный ремонт;
установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
замену сантехнических приборов без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

Как согласовать перепланировку?

Процедура согласования перепланировок на территории МО «Город Киров» утверждена Постановлением администрации города Кирова от 3 июля 2012 г. N 2532-п. Согласно указанным документам для согласования перепланировки или переустройства необходимо:

1. Подготовить и подать в МФЦ следующий пакет документов:

заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения, организацией имеющей лицензию на проектные работы;
технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения (по состоянию до перепланировки);
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

Так же, могут потребоваться:

акты осмотра смежных помещений;
письменное согласие соседей-собственников;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Основания для отказа в приеме документов, необходимых для рассмотрения заявления:

заявление о переустройстве или перепланировке жилого или нежилого помещения не соответствует требованиям;
текст письменного заявления (в том числе в форме электронного документа) не поддается прочтению.

2. По результатам рассмотрения предоставленного пакета документов получить решение о согласовании переустройства или перепланировки жилого и нежилого помещения.

Основаниями для отказа в разрешении на перепланировку или переустройство:

Непредставление определенных документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Отсутствие необходимых документов или информации у органа, который рассматривает заявление о перепланировке и неполучение от Вас необходимых документов или информации в течении пятнадцати рабочих дней со дня предложения Вам предоставить эти документы или информацию.
Представление документов в ненадлежащий орган.
Несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства.

3. Выполнить переустройство или перепланировку в соответствии с проектом.

4. Подготовить и подать в МФЦ следующий пакет документов:

заявление о подготовке акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства или перепланировки;
результаты технической инвентаризации помещения после переустройства или перепланировки (технический паспорт после перепланировки);
акты на скрытые работы в случае, если такие работы предусматривались проектом переустройства или перепланировки;

5. По результатам рассмотрения предоставленного пакета документов получить акт приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки помещения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Статья 29 Жилищного кодекса РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1. В отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
2. В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

В итоге:

Не важно когда и кем была произведена перепланировка. Ответственность за неё несёт собственник или наниматель
Согласно Жилищному кодексу (ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ) штрафы за незаконную перепланировку для граждан составят: 1000-1500 рублей и 2000-2500 рублей для жильцов многоквартирных домов.
Для юридических и должностных лиц за незаконную перепланировку штраф составит: от 4 до 50 тысяч рублей и от 50 до 300 тысяч рублей соответственно.
Уплата штрафа не освобождает от узаконивания перепланировки.
При незаконной перепланировке вы не можете осуществлять сделки с недвижимостью (включая и получение кредита под залог недвижимости).
Так же, нарушителя могут обязать восстановить прежний вид помещения.
В случае игнорирования предписаний, собственника могут лишить квартиры.
Кроме того, в ходе разбирательств, будут учитываться «лишние» квадратные метры, которые получились в результате перепланировки.
В крайних случаях предусмотрена уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ нанесен крупный материальный ущерб третьим лицам или пострадали люди.

Стоит так же учитывать, что любое физическое или юридическое лицо может оспорить вашу перепланировку в судебном порядке. Это могут быть, например, ваши соседи или коммунальная служба.

Как узаконить уже произведённую перепланировку?

Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ, представленной выше, если выполненные перепланировочные мероприятия не нарушают права и законные интересы других граждан и не представляют угрозы их жизни и здоровью, есть возможность в административном или в судебном порядке (если административный не дал результата) сохранить и узаконить уже существующую перепланировку квартиры с внесением изменений в технический паспорт.

Административный порядок узаконивания

Административный порядок узаконивания перепланировки похож на порядок получения разрешения на перепланировку описанный выше.

Если орган согласующий перепланировку принял решение Вам отказать, то можно попытаться узаконить перепланировку в судебном порядке.

Судебный порядок узаконивания

Вы в праве подать иск об оспаривании решения об отказе в согласовании перепланировки в районный суд муниципального образования по месту нахождения перепланированного жилья. К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

документы, которые подавались при административном порядке;
уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле;
квитанцию об уплате госпошлины;
решение об отказе в согласовании перепланировки.

В суде вам необходимо будет доказать:

Что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
Незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

После вынесения решения суда, дождитесь истечения срока на апелляционное обжалование. Далее, обратитесь в БТИ для внесения изменения в технический паспорт квартиры.